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Sélectionnez l'article que vous souhaitez consulter.- 2007-02-21 - Un acompte : Combien dois-je verser ?
Mon entrepreneur me demande un acompte : Combien dois-je verser ?
Il est normal de verser un acompte lors de la conclusion d’un contrat préliminaire ou d’un contrat d’entreprise avec un entrepreneur. Combien est-il raisonnable de verser, et dans quelle mesure cet acompte est-il protégé ?
D’entrée de jeu, soulignons que l’ampleur de l’acompte à verser est une question de négociation entre l’acheteur et l’entrepreneur.
Par contre, l’acheteur sera plus confortable selon qu’il soit ou non propriétaire du terrain sur lequel la maison sera construite. Lorsque l’acheteur est déjà propriétaire du terrain, il conclura un contrat d’entreprise ( l’entrepreneur ne fait que construire la maison ); au contraire, lorsque le terrain appartient à l’entrepreneur, il s’agira d’un contrat préliminaire ( l’entrepreneur construit la maison, puis la vend avec le terrain ).
Depuis 1999, la plupart des maisons neuves sont protégées en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ce règlement prévoit un mécanisme de protection des acomptes, mais jusqu’à concurrence d’un montant maximal de 39,000 $. Ainsi, la loi n’accorde à un acheteur aucune garantie au-delà de ce montant.
J’ai signé un contrat préliminaire
Règle générale, un acheteur qui conclut un contrat préliminaire devrait éviter de verser plus de 39,000 $ d’acompte puisqu’il s’agit de la limite fixée par le plan de garantie. En cas de mésaventure, cet acheteur pourrait perdre toute somme excédentaire de cette couverture s’il n’est pas remboursé par l’entrepreneur.
J’ai signé un contrat d’entreprise
Il en va autrement de l’acheteur qui conclut un contrat d’entreprise. En effet, bien que la couverture du plan de garantie soit la même, cet acheteur est plus confortable, car il est propriétaire du terrain et acquiert la propriété de la maison à mesure de sa construction. Compte tenu de la limite de protection des acomptes, cet acheteur doit normalement s’assurer que le total des acomptes versés ne dépasse pas de plus de 39,000 $ la valeur des travaux exécutés. Dans cette situation, il est donc fréquent et normal qu’un contrat d’entreprise stipule des paiements progressifs en fonction de l’avancement de la construction.
Résumons
L’acheteur doit se souvenir que la limite de protection des acomptes en vertu du plan de garantie est établie à 39,000 $. L’acheteur qui a conclu un contrat préliminaire ( s’appliquant lorsque l’acheteur n’est pas propriétaire du terrain ) est donc bien avisé d’éviter de verser plus que 39,000 $ d’acompte. Toutefois, l’acheteur qui conclut un contrat d’entreprise ( s’appliquant lorsque l’acheteur est déjà propriétaire du terrain ) risque peu de perdre son investissement, car il devient propriétaire de la maison au fur et à mesure de sa construction. Dans ce dernier cas, l’acheteur devrait éviter de verser des sommes qui excèdent la valeur des travaux exécutés de plus de 39,000 $.
- 2007-02-20 - Fissures et craquements sur un parquet de bois franc
Déterminer la conformité d'une fissure ou d'un craquement peut sembler difficile lors de l'examen d'un parquet de bois franc récemment installé.
Le bois, un matériau populaire et anisotrope
Depuis plusieurs années, les parquets de bois franc ont délogé tout autre type de revêtement de sol, car ces derniers allient chaleur, beauté et facilité d'entretien, en plus d'aider grandement à la qualité d'air des logements.
En raison de sa nature anisotrope, le bois est un matériau qui change de volume en fonction du taux d'humidité ambiant. Cependant, ce changement ne se fait pas de façon uniforme. En effet, les fibres ont tendance à être relativement stables dans le sens de la longueur, tandis qu'elles varient d'une façon plus importante dans le sens de la largeur. C'est d'ailleurs pourquoi on constate peu de fissures aux extrémités des planches.
Quelles sont les causes de la fissuration du revêtement de sol ?
Les planches de bois servant de revêtement sont généralement séchées à un taux d'humidité de 7 à 8 %. Ce taux a été établi au fil des ans en tenant compte d'un taux d'humidité dans l'air de +/- 50%, lequel fait en sorte que les fibres de bois atteignent leur point d'équilibre à +/- 7 à 8 %. Si ces conditions sont maintenues, il n'y aura aucune variation dans la largeur des différentes planches du revêtement.
Comme ces conditions idéales peuvent difficilement être maintenues, il arrive très souvent que le taux d'humidité relative varie à la baisse en raison du chauffage en pédiode hivernale. Par conséquent, cette chute de l'humidité ambiante affecte à la baisse le taux d'humidité du bois. Il s'ensuit donc un phénomène de retrait des planches. À titre d'exemple, une variation du taux d'humidité du bois de 2 % entraînera un rétrécissement de 1/64 po sur une planche de 2 1/4 po de largeur.
Ce retrait est minime pour un revêtement de vois préverni, mais cans le cas d'un plancher verni sur place, le vernis appliqué peut littéralement souder les planches ensemble; le retrait se manifeste alors d'une façon plus importante par regroupement de planches. On peut donc constater des blocs composés de 5 à 6 planches et un retrait de +/- 1/8 po.
C'est pourquoi il peut être ardu de diagnostiquer un problème de revêtement de vois durant l'hiver. Il faut donc attendre en période estivale afin que le revêtement de bois reprenne un taux d'humidité adéquat et que les fissures se referment. Il peut arriver cependant que certaines fissures demeurent.
Quelles sont les torérances admissibles ?
Si durant l'été ( idéalement au mois d'août ) la plupart des fissures se sont refermées et si les fissures restantes ont une largeur égale ou plus petite à 1/16 po, elles sont considérées comme étant normales.
Qu'est ce qui empêche le revêtement de bois de reprendre un taux d'humidité adéquat ?
La climatisation peut affecter le comportement du bois. Si la maison est climatisée, le taux d'humidité dans l'air sera maintenu plus bas tout au long de l'été et le bois ne pourra reprendre un taux d'humidité suffisant pour permettre aux fibres de se gonfler et de refermer les fissures. Dans ce cas, les fissures demeureront permanentes.
Autres causes des fissures permanentes
Deux autres situations peuvent être la cause des fissures permanentes, soit l'installation de planches dont le taux d'humidité est trop élevé et l'instalation du revêtement sur des surfaces trop humides. Si le taux d'humidité des planches installées est trop élevé, celles-ci occuperont un espace plus important au moment de la pose. Par la suite, lorsque le taux d'humidité des planches sera redescendu à un taux normal, il en résultera des fissures qui ne pourront se refermer durant la saison estivale suivante. De même, si le revêtement est installé sur des surfaces trop humides, les planches qui absorberont l'humidité du sous-plancher chercheront à gonfler et des pressions seront exercées jusqu'à comprimer les fibres des planches. Si la variation de volume est mineure, les planches reprendront leurs dimentions initiales lorsque le taux d'humidité aura chuté, mais les espaces ne pourront être comblés. Ces fissures seront alors permanentes.
Craquements des lattes de parquet
La variation du taux d'humidité dans l'air affecte les planches du revêtement de sol, ce qui peut entraîner des craquements. Si ces derniers sont localisés et peu importants, et s'ils disparaissent pendant l'été, cette situation est jugée normale. Si de légers craquements persistent, même en période estivale, ils seront considérés comme acceptables. Il est presque impossible d'éviter tout craquement. Cette situation est plus susceptible de survenir avec des lattes de bois vernies sur place, puisque le vernis soude des planches ensemble.
- 2007-01-17 - LE PRIX DE LA DÉMESURE
LE PRIX DE LA DÉMESURE
Dans une décision récente et intéressante, l’entrepreneur en construction résidentielle a obtenu gain de cause et des intérêts moratoires contre des acheteurs qui retenaient abusivement une somme de 210,000 $ sur le prix d’achat de la maison.
LES FAITS
Deux consommateurs signent un contrat préliminaire avec un entrepreneur en construction résidentielle pour l’achat d’une maison déjà construite au moment de la signature du contrat, seul le sous-sol n’étant pas encore terminé. Avant de signer le contrat préliminaire, les acheteurs avaient eu le loisir de visiter la maison à trois reprises et n’avaient rien signalé de particulier.
Invoquant le fait qu’ils doivent quitter immédiatement leur résidence actuelle, les acheteurs convainquent l’entrepreneur de leur laisser prendre possession de la maison avant la date prévue pour la signature du contrat notarié. Toutefois, dès qu’ils ont emménagé dans la nouvelle maison, les acheteurs se retournent contre l’entrepreneur, le mettant en demeure de corriger certains défauts allégués, et lui indiquent qu’ils ne signeront pas le contrat notarié et ne lui paieront pas le montant de 210,000 $ encore dû sur le prix d’achat tant qu’ils n’auront pas obtenu pleine satisfaction.
À son tour, l’entrepreneur met les acheteurs en demeure de passer titre et de lui payer le montant qui lui est dû. Les acheteurs n’obtempèrent pas et la situation perdure ainsi pendant une période de 19 mois au terme de laquelle le contrat notarié est signé entre les parties, mais avec une retenue de 50,000 $ sur le prix d’achat que le notaire gardera en fidéicommis pendant les procédures judiciaires entre les parties.LA DÉCISION
Le Tribunal, tout en acceptant certains éléments mineurs de la réclamation des acheteurs, en vient à la conclusion que l’entrepreneur avait substantiellement exécuté son obligation au moment de la livraison de la maison. En conséquence, en vertu de l’obligation réciproque des acheteurs, ceux-ci devaient payer le montant dû à l’entrepreneur, quittes à refuser d’exécuter une partie de leur obligation dans une mesure correspondante aux défauts allégués. Or, la retenue d’un montant de 210,000 $ ne s’avérait pas une mesure correspondante pour le Tribunal dans les circonstances.
Constatant que ce montant avait été retenu sans droit pendant une période de 19 mois, le Tribunal, outre d’ordonner au notaire de verser à l’entrepreneur la somme de 50,000 $ qu’il détient encore entre ses mains, condamne les acheteurs à payer à l’entrepreneur des dommages contractuels de quelque 32,000 $ consistant en des intérêts moratoires compensatoires.
- 2007-01-12 - IL FAUT DONNER LA CHANCE AU COUREUR!
IL FAUT DONNER LA CHANCE AU COUREUR!
par Michel Seméteys
Un jugement intéressant et important vient d’être rendu en faveur d’un entrepreneur en construction contre des consommateurs qui demandaient l’annulation d’un contrat préliminaire pour vices de construction.
LES FAITS
Deux consommateurs signent un contrat préliminaire avec un entrepreneur en construction. Le contrat prévoit que la livraison de l’unité de condominium se fera plusieurs mois plus tard. Durant la construction, une erreur manifeste est commise par l’entrepreneur qui néglige une modification aux plans demandée par les consommateurs et acceptée par lui, et perce au mauvais endroit la dalle de béton du deuxième étage qui donne ouverture à l’arrivée de l’escalier.
Immédiatement, les consommateurs mettent en demeure l’entrepreneur de leur rembourser le montant du dépôt et déclarent annuler le contrat préliminaire. Ils prétendent avoir perdu confiance en l’entrepreneur, celui-ci n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles en n’ayant pas corrigé l’erreur dans les 10 jours de l’avis.
L’entrepreneur répond, tout en admettant avoir commis une erreur, que celle-ci peut être corrigée facilement, que l’unité sera livrée à la date prévue, et conforme à ce qui avait été demandé.
Les consommateurs ignorent cette réponse, maintiennent leur position et intentent des procédures judiciaires en annulation du contrat préliminaire et en remboursement de dépôt.
L’entrepreneur remet l’unité en vente et revend à perte près d’un an après la date de livraison initialement convenue. Il réclame à titre de dommages reconventionnels, la différence de prix lors de la revente ainsi que les intérêts perdus sur le capital, pendant la période durant laquelle l’immeuble a été remis en vente.
LE JUGEMENT
Le Tribunal, tout en reconnaissant que l’entrepreneur avait manqué à ses obligations contractuelles en ne perçant pas le plancher au bon endroit, malgré les modifications demandées par les consommateurs, déclare que ceux-ci ont prématurément mis fin au contrat préliminaire en ne permettant pas à l’entrepreneur de procéder aux travaux correctifs avant la date de livraison, alors qu’il avait le temps et la possibilité technique de le faire.
Dès lors, l’action des consommateurs a été rejetée et la demande reconventionnelle de l’entrepreneur a été accueillie. Les consommateurs sont donc condamnés à rembourser à l’entrepreneur une somme de plus de 20 000,00$ à titre de dommages et intérêts. De plus, le dépôt de 10 000,00$ versé par les consommateurs à l’entrepreneur a pu être conservé par ce dernier.- 2006-12-24 - Écaillage de la surface des balcons en béton
Montréal, le 4 décembre 2006 – Avec l’arrivée de la saison froide, l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) rappelle ses recommandations aux propriétaires d’habitations quant à l’utilisation de sels de déglaçage afin d’éviter que la surface des balcons en béton ne s’écaille ou ne s’effrite.
Restrictions des fabricants
Plusieurs centres de distribution de matériaux vendent souvent des sels de déglaçage sans faire de mise en garde concernant leurs effets néfastes sur les dalles et balcons en béton. Les restrictions des fabricants sont très importantes, c’est pourquoi il est essentiel de lire le mode d’utilisation attentivement, et ce, bien qu’il soit fort simple de saupoudrer le produit sur la surface.
Les fabricants de sels de déglaçage avisent clairement les consommateurs de ne pas utiliser leurs produits sur de nouvelles surfaces de béton. Le béton utilisé pour la coulée des balcons et trottoirs est assujetti à des règles contenues dans le Code de construction du Québec. Cependant, les bétons de moins de deux ans contiennent des chaux libres qui réagissent très mal aux chlorures contenus dans les sels de déglaçage. Les fabricants recommandent également d’assécher la surface du balcon avec un linge pour éviter que l’eau de fonte – résultant de l’application de sels de déglaçage – ne pénètre le béton. Cette dernière recommandation s’avère difficilement applicable, étant donné les périodes de grands froids que l’on connaît au Québec.
Recommandation de l’APCHQ
En outre, l’APCHQ recommande fortement de privilégier l’utilisation de sable ou de fin gravier. Vu les restrictions des fabricants à l’égard de l’utilisation de sels de déglaçage, il s’avère beaucoup plus simple de s’abstenir d’en saupoudrer sur vos balcons de béton afin d’éviter que leur surface ne s’écaille ou ne s’effrite tel que sur la photo ci-jointe. Le sable ou le gravier nécessitent certes plus d’entretien, mais ces deux produits sont assurément un gage de performance du béton de votre balcon.
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Photo d’un escalier en béton dont la surface des marches s’écaille.
- 2006-12-20 - Condensation extérieure des fenêtres
De tous les projets de rénovation, le remplacement des fenêtres est de loin l’un des plus rentables en ce qui concerne le retour sur l’investissement.
Les propriétaires qui décident de remplacer leurs fenêtres choisissent généralement des fenêtres performantes quant à l’étanchéité à l’air et à l’eau. De plus, ils optent pour des vitrages énergétiques avec pellicule à faible émissivité et des intercalaires performants. Fiers de leurs travaux, par un beau matin d’automne, ils ont la désagréable surprise de constater que les fenêtres sont embuées.
En vérifiant de plus près, ils constatent que la buée ne s’est pas déposée sur le vitrage intérieur comme leurs vieilles fenêtres, mais bien du côté extérieur. Leur premier réflexe est d’appeler l’entrepreneur qui a réalisé les travaux afin de lui faire connaître leur état d’âme…
Mais que se passe-t-il vraiment?
En réalité, il s’agit d’un phénomène de condensation relié à des conditions climatiques particulières où la température de surface du vitrage extérieur atteint une température en dessous du point de rosée. Ce phénomène est le même qui survient l’été lorsque de la condensation se dépose sur une bouteille de bière.
On peut alléguer que l’on a acheté des fenêtres performantes et que ce problème ne devrait pas se produire. Certes, l’argument est de taille, mais ce n’est pas la qualité de la fenêtre qui est mise en cause, mais sa bonne performance.
Ce phénomène se produit sur les vitrages extérieurs des fenêtres, car ces derniers étant plus performants, ils laissent moins passer la chaleur. Ce faisant, la vitre externe s’en trouve plus froide et la condensation apparaît.
Vous remarquerez rapidement que la condensation se produit surtout vers le centre du vitrage et non pas sur les rebords. Cette situation s’explique par le fait que l’intercalaire est moins performant et laisse passer plus de chaleur. Le vitrage extérieur étant plus chaud à ces endroits, la condensation ne se produit pas.
Cette situation peut se produire quelques fois durant l’automne ou au printemps lorsque les conditions d’humidité et de température sont présentes. Ne paniquons pas, il ne s’agit pas d’un vice de fabrication ou d’installation. Dès que le vent se lèvera ou que le soleil viendra réchauffer les surfaces, la condensation se dissipera.
- 2006-11-29 - Paiement final ?... Vraiment...
- Un de vos clients vous transmet un chèque portant la mention « paiement final ». Que faites-vous?
Bien entendu, si une entente est intervenue avec votre client à cet effet, vous encaissez le chèque et la vie est belle ! Mais qu’en est-il lorsqu’il n’y a pas d’entente de cette nature?
Le principe
En l’absence d’avis ou de protestation, l’encaissement d’un chèque portant la mention de paiement final ou règlement final ou une expression qui a une signification semblable a comme conséquence de créer une présomption de libération du client pour tout solde demeurant dû.
Question de faits
Toutefois, cette présomption peut être renversée en présentant une preuve contraire. Plusieurs événements peuvent vous permettre de réfuter la présomption d’acceptation du paiement final. Voici certains exemples :
- Vous encaissez le chèque par erreur;
- Vous manifestez votre opposition au client dès la réception du chèque;
- Vous n’avez aucune entente concernant une réduction de votre créance;
Chaque situation étant particulière, les circonstances entourant l’encaissement du chèque sont analysées par un juge afin de découvrir l’intention réelle des parties.
L’encaissement sous réserve
À une certaine époque, la jurisprudence enseignait que l’encaissement, même avec réserve, libérait le client et mettait une fin à toutes réclamations futures.
Or, depuis maintenant plusieurs années, les tribunaux énoncent qu’un créancier pourra encaisser le chèque, sans libérer son débiteur s’il se conforme aux deux conditions cumulatives suivantes :
- Le créancier doit aviser le débiteur, avant d’encaisser le chèque, qu’il n’accepte pas la mention de paiement final;
- Ensuite dans le même avis, il doit permettre au débiteur dans un délai d’au moins 3 jours de demander à son institution financière d’émettre un arrêt de paiement;
Par conséquent, si votre client ne formule pas un arrêt de paiement à son institution financière, il y aura une présomption de renonciation à la mention de paiement final. - 2006-11-20 - Qui est le vrai patron sur un chantier de construction?
Un client qui se fait construire une maison peut-il intervenir lors de l’exécution des travaux? Tout d’abord, nous examinerons cette question sous l’angle du contrat d’entreprise, puis sous celui du contrat préliminaire.
Contrat d’entreprise
Le contrat d’entreprise est le document par lequel l’entrepreneur s’engage envers le client à effectuer des travaux de construction sur un terrain appartenant à ce dernier.
En matière de contrat d’entreprise, le Code civil du Québec énonce que « l’entrepreneur a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution ». Ainsi, l’entrepreneur possède une indépendance presque entière par rapport à son client pour la direction et les méthodes d’exécution du contrat de construction.
Ce droit est fondé sur le fait que l’entrepreneur est un expert dans l’exécution de son contrat de construction.
Toutefois, l’entrepreneur est débiteur d’un certain nombre d’obligations. Par exemple, ce dernier doit exécuter les travaux conformément aux règles de l’art et aux normes de construction en vigueur. De plus, l’entrepreneur a l’obligation de renseigner son client non seulement au moment de la formation du contrat, mais tout au long de son exécution.
Dans ce contexte, l’entrepreneur ne peut, sans engager sa responsabilité, se permettre de suivre aveuglément les directives de son client, sans tenir compte de ses obligations.
En effet, il arrive que le client intervienne pour de multiples raisons pendant l’exécution des travaux de construction. Par exemple, lorsqu’un client insatisfait des agissements ou des réponses de l’entrepreneur éprouve le besoin de consulter un expert indépendant pour le conseiller.
Le client a-t-il le droit de s’immiscer dans l’exécution des travaux de l’entrepreneur?
La réponse doit être nuancée en fonction des circonstances. Il ne faut pas oublier que le Code civil du Québec accorde au client un droit de surveillance, dans une certaine mesure, pendant l’exécution des travaux. En effet, le client peut vérifier l’état d’avancement des travaux, la qualité des matériaux utilisés et l’état des dépenses faites, mais à la condition de ne pas nuire au déroulement des travaux.
Par ailleurs, le droit d‘intervention du client n’est pas absolu puisque si l’immixtion s’avère inappropriée, le client devra en assumer les conséquences. De plus, le droit de surveillance du client comporte, par accessoire, le droit de questionner l’entrepreneur sur la construction en cours et le droit de consulter un expert indépendant.
À tout événement, il s’avère utile et prudent d’encadrer de façon contractuelle les modalités d’exercice du droit de surveillance du client. Ainsi, les deux parties sauront exactement à quoi s’attendre.
Contrat préliminaire
Tout d’abord, il faut se rappeler que dans le cadre d’un contrat préliminaire, l’entrepreneur s’engage à vendre à un client un immeuble bâti ou à bâtir, qu’il construira sur son propre terrain.
Si le client souhaite une méthode de construction particulière, il est indispensable qu’une entente intervienne à cet effet entre ce dernier et l’entrepreneur. À défaut, l’entrepreneur aura le choix de la méthode de construction.
De plus, il est important de convenir de l’encadrement des visites que pourra effectuer le client. Le terrain appartenant à l’entrepreneur, il devient plus délicat pour le client de se présenter sur le chantier sans avoir au préalable obtenu l’accord de l’entrepreneur.
Conclusion
Le contrat est la loi des parties. En conséquence, il est important de porter une attention particulière lors de la conclusion de celui-ci afin qu’il reflète fidèlement la volonté des deux parties. Vous éviterez ainsi les litiges et vous pourrez vous concentrer sur le résultat : la construction de la maison!
- 2006-11-11 - Durée de vie utile d'un drain
Durée de vie utile d'un drain
Le drain français a pour rôle principal de capter les eaux souterraines
permettant ainsi de réduire ou d’éviter la création de pressions
hydrostatiques pouvant être la cause d’infiltrations d’eau. Ce drain
doit être installé selon les exigences du Code du Bâtiment.
Le fonctionnement du drain peut cependant être affecté au fil du temps
par divers éléments. Certaines déficiences d’installation, telles
l’écrasement par de grosses pierres contenues dans la terre de remblai,
le mauvais niveau, un recouvrement de pierre concassée insuffisant, les
raccords déficients affectent le fonctionnement peu de temps après sa
mise en œuvre. On pourrait donc dans ces cas considérer l’installation
comme comportant des vices de construction.
Qu’en est-il cependant lorsque le drain fonctionne adéquatement pendant
15, 20 et même 25 ans sans problème et que tout à coup, après de fortes
pluies, le sous-sol est inondé ?
Le mauvais fonctionnement du drain peut être attribuable à des éléments
qui sont reliés directement à sa durée de vie utile.
En effet, au fil du temps l’eau qui chemine vers le drain transporte de
fines particules soit de silt, de sable ou autre qui se déposent à la
base du drain et progressivement cette accumulation réduit la capacité
drainante du drain.
La présence des descentes de gouttière à proximité des fondations peut
contribuer à accélérer le phénomène de dépôt à la base du drain. De
plus, les tuyaux de descente ne doivent jamais être raccordées au drain
français, ce dernier serait facilement obstrué par l’accumulation de
débris ou de feuilles amenés par les tuyaux de descente.
D’autres éléments incontrôlables tels les racines des arbustes ou arbres
peuvent jouer les trouble-fêtes.
L’aménagement de platebandes au périmètre de la maison et l’installation
de système d’irrigation automatique près des fondations sont des
éléments qui peuvent également nuire au bon fonctionnement du drain.
Lorsque le drain devient inefficace, l’eau ne pouvant être évacuée
s’accumule sous la dalle de béton et crée des pressions ascendantes.
L’eau s’infiltre à la jonction de la dalle et des murs ou par les
fissures capillaires de la dalle de sous-sol.
Les drains français ont donc une durée de vie utile au même titre que
n’importe quel élément du bâtiment.
Comment peut-on évaluer cette durée de vie ?
La nature du sol est l’élément principal à considérer. En effet, les
sols contenant de fines particules tels les sables fins, les argiles
contenant du silt, sont susceptibles d’acheminer plus de particules vers
le drain et en affecter la performance.
Les pentes de terrain qui dirigent l’eau de surface vers les fondations,
le raccordement et le positionnement des descentes de gouttière sont des
éléments à ne pas négliger.
On peut donc affirmer que dans un sol d’argile la durée de vie utile
d’un drain varie de 25 à 35 ans.
Dans les sables, c’est différent. Dépendamment de la granulométrie, le
drain peut se colmater rapidement et même à l’intérieur d’une période
aussi courte que 15 ans. Dans de tels cas, on peut prétendre que dans
les sables très fins la durée de vie du drain est de 15 à 20 ans tandis
que dans les sables grossiers une durée variant entre 20 à 25 ans doit
être considérée.
Ces déficiences ne peuvent être considérées comme des déficiences
d’installation mais doivent être considérées comme une réduction de
performance reliée à la durée de vie utile d’un drain et ce, au même
titre que les autres composantes d’un bâtiment.
Afin de prévenir l’obstruction d’un drain et de prolonger sa durée de
vie utile, il est conseillé d’en faire l’entretien par un lavage sous
pression. Dans le cas d’obstruction, une inspection à l’aide de caméra
sera alors recommandée.- 2006-11-11 - Le phénomène de l’ocre ferreux
Le phénomène de l’ocre ferreux
Ce printemps, plusieurs constructeurs ont rapporté des problèmes de
colmatage des drains français par les ions ferreux. On reconnaît le
problème par les traces rougeâtres et gluantes que laissent des
bactéries dans les drains français et les fosses de puisards.
Bien que le problème ne soit pas nouveau, le nombre de cas rapportés
nous incite à vous rappeler qu’il faut porter une attention accrue aux
conditions des sites de chantiers en cours ou futurs. Voici nos
principales recommandations :
1. Construisez au-dessus de la nappe souterraine
La plupart des cas rapportés auraient pu être évités si le constructeur
avait construit au-dessus du niveau des eaux souterraines (nappe
phréatique);
Au besoin, consultez un hydrogéologue pour bien identifier le niveau de
la nappe phréatique, lequel peut fluctuer en élévation au cours d’une
année;
Si vous prenez la décision de construire sous le niveau de la nappe
phréatique, sachez que la dalle et les murs de béton du sous-sol devront
résister aux pressions hydrostatiques. À cet effet, cette dalle ainsi
que les murs de fondations devront être recouverts d’une membrane
d’étanchéité continue afin de prévenir le risque d’infiltration d’eau au
sous-sol.
2. Discutez avec les responsables de la municipalité
Si les règlements municipaux vous imposent une limite de hauteur pour
les fondations que vous ne pouvez respecter sans construire sous le
niveau de la nappe phréatique, discutez de cette problématique avec les
responsables de la municipalité afin d’évaluer la possibilité d’obtenir
une dérogation à ce sujet;
Les services municipaux de certaines municipalités connaissent le
phénomène de l’ocre ferreux et pourraient identifier les zones à risques
et vous recommander des méthodes préventives.
3. Construisez différemment
Certains principes de construction ont démontré de meilleures
performances que les méthodes traditionnelles et pratiques courantes,
tels que :
Apporter une attention particulière lors de l’installation du drain
français;
Installer le drain sur un lit de pierre concassée (± 2 pouces);
Utiliser un drain sans membrane géotextile, conçu de façon à ce qu’il ne
comporte aucune ondulation (anti-vague) et dont les orifices
(perforations) sont suffisamment grands et nombreux pour diminuer les
risques de colmatage;
En présence d’un sol à haute teneur en oxyde de fer (> 40 %),utiliser un
drain rigide lisse de 5 pouces de diamètre dont les orifices ont un
diamètre de 3/4 pouce et sont situés à la partie inférieure du drain;
Remblayer à l’aide d’une pierre concassée de granit de 3/4 à 1 pouce de
diamètre désinfectée à l’eau de Javel;
Ajouter des « cheminées de nettoyage » à un coin arrière ainsi qu’à un
coin avant du bâtiment, reliées au drain français et s’étendant
verticalement jusqu’au niveau du sol afin d’en permettre l’accès pour en
faire l’entretien (lavage sous pression);
Installer une gaine au pourtour de ces cheminées afin de prévenir le
soulèvement par le sol.
Ce que l’on sait du phénomène de l’ocre ferreux
C’est un phénomène bactérien. Les bactéries sont présentes dans le sol
depuis des milliers d’années. La présence simultanée d’eau, d’air et de
fer s’avère propice au développement bactérien et à la formation d’ocre
ferreux.
Le phénomène se produit à une élévation assez précise dans le sol,
c'est-à-dire au niveau où la nappe phréatique se situe et fluctue. C’est
la zone à risque.
La plupart des cas se trouvent sur des sites où l’on trouve du sable,
mais de nouveaux cas ont été rapportés où l’on trouve de l’argile
silteuse.
Il existe plusieurs types de bactéries pouvant colmater un drain et qui
pourraient, selon leurs caractéristiques :
- s’attaquer à la pierre entourant le drain;
- proliférer autour des membranes géotextiles;
- croître dans le drain français;
- se multiplier dans la fosse du puisard.
Si les conditions de croissance des bactéries sont réunies, celles-ci
arrivent parfois à colmater le drain en déposant une matière gluante et
en obturant les orifices du drain, les mailles de la membrane, de même
que les espaces entre les pierres concassées.
Un entretien régulier du drain par un nettoyage à pression peut s’avérer
suffisant dans les cas moins sévères.
Parfois, le colmatage peut être de courte durée, c'est-à-dire quelques
années, le temps que le fer contenu dans le sol environnant soit absorbé
par la bactérie et que celle-ci n’ait plus de matière pour se nourrir.